ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Стоимость любого товара, имеет две формы проявления - потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями. Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости - цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

Нахождение в гражданском обороте предполагает разрешенную возможность передачи прав собственности на объект недвижимости. Если объект не находится в гражданском обороте (например, земельный участок, находящийся в зоне исторической застройки, предоставленный в бессрочное пользование без права продажи и аренды), то его нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент. Он будет обладать только потребительной стоимостью для его пользователя.

Таким образом, цена - это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования. Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов.

Задача практикующих оценщиков - оценить стоимость объекта как фундаментальную основу оценки. Для этого им необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям и условиям оценки.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы:

Стоимость в обмене как выражение меновой стоимости:

Рыночная;

Ликвидационная;

Залоговая;

Страховая;

Арендная;

Утилизационная;

Стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости:

Инвестиционная;

Балансовая;

Налогооблагаемая.

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Каждый из перечисленных видов стоимости в обмене и в пользовании имеет свою область применения и ограничения.

Краеугольный камень теории оценки недвижимости - это понятие «рыночная стоимость».

Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости.

На практике используются различные определения рыночной стоимости, причем в юридических инстанциях, кредитных организациях, финансовых и страховых компаниях ее трактовка имеет определенные особенности.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е., когда:

Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая необязана принимать исполнение;

Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Частой ошибкой начинающих оценщиков является принятие цены предыдущих похожих сделок за стоимость аналогичной недвижимости без анализа условий, в которых произошли эти сделки. Пока не проведен детальный анализ условий сделки, нельзя сделать обоснованный вывод о рыночной стоимости недвижимости. Если условия сделок с недвижимостью отличаются от типичных для данного сегмента рынка, например, по формам финансирования, то для определения рыночной стоимости необходимо ввести поправки, отражающие реакцию рынка на изменившиеся условия.

Типичной ошибкой является и сопоставление рыночной цены с издержками на строительство сопоставимого объекта. Только в редких случаях сбалансированного рынка, когда относительно новое здание или сооружение будет соответствовать наилучшему и наиболее эффективному использованию земельного участка, издержки и рыночная стоимость будут близки по значению. Во всех остальных ситуациях величина издержек и рыночной стоимости недвижимости будут в той или иной степени расходиться.

Ликвидационная стоимость - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Залоговая стоимость - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.

Страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения. Стоимость замещения представляет собой оценку совокупных издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях.

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) - величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях. Рыночная стоимость аренды является разновидностью рыночной стоимости и оценивается при сдаче объекта недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду. Местные органы власти специально утверждают методику расчета размера арендной платы и ежегодные ставки арендной платы за муниципальные объекты недвижимости.

Инвестиционная стоимость - стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте. Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения «спиритического» эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

Балансовая стоимость - стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.

Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость) - устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. В странах с переходной экономикой эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Так, в Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определенные статьи баланса предприятий и организаций.

Анализ основных методов оценки стоимости. Существует несколько традиционных подходов к оценке стоимости имущества. К ним относятся стоимостный метод (метод возмещения затрат), метод сравнения продаж (рыночной или сравнительной стоимо­сти) и метод капитализации дохода (доходный метод). Все эти методы используются для определения стоимости, приблизительно равной опти­мальной рыночной цене, по которой имущество могло бы быть продано сегодня для предполагаемого наилучшего использования. Наилучшее ис­пользование означает использование имущества с максимально возможной выгодой. Другими словами, многоквартирный дом представляет большую ценность для того, кто собирается, например, организовать кондоминиум, чем для покупателя, который намеревается использовать его для сдачи квартир в аренду. В таком случае цена кондоминиума (за вычетом из­держек по «переводу» здания в кондоминиум) и должна быть положена в основу оценки.

Метод сравнения продаж иногда называют методом использования рыночных данных, больше похож на концепцию максимальной рыночной стоимости, обеспечиваемой наилучшим использованием имущества. При данном методе выделяются те сравниваемые виды имущества, которые имеют рыночную цену. Специальная корректировка (или серия корректировок) позволяет учесть отличия оцениваемого имущества от аналога, выбранного для сравнения. Процесс корректировки и в этом случае носит несколько субъективный характер.

Метод капитализации дохода предполагает оценку текущей стоимости потока доходов при наилучшем использовании рассматриваемого имущества. Простое применение этого метода предполагает, что-либо владелецимущества, либо тот, кому это имущество будет, в конечном счете, продано, получают потоки доходов на протяжении бесконечно длительного пери­ода. Это простое применение соответствующей формулы: Текущая стоимость

(PV) = C/E. (15)

В данном случае поток доходов С часто трактуется как чистый текущий доход (net operating income), а ставку дисконта Е обычно назы­вают нормой капитализации (capitalization rate). Если предположить, что доходы растут постоянными темпами g, то данная формула примет следующий вид:

Текущая стоимость

(PV) = C/E-g, (16)

где разность (E-g) можно рассматривать как норму капитализации.

Норма капитализации в общем виде должна включать некоторую премию за риск. Для того чтобы исчислить норму капитализации (Ro), можно использовать цены, по которым соответствующее имущество продается в настоящий момент; многие аналитики просто преобразуют приведенную выше формулу текущей стоимости:

R о = Денежные поступления/Текущая стоимость

R о = Чистый текущий доход/Текущая цена имущества

Тем самым появляется возможность сравнивать различные виды иму­щества на основе расчетных норм капитализации. Анализ норм капитали­зации аналогичен анализу модели, рассматривающей отношение цены ак­ций к доходу корпорации (норму капитализации можно рассматривать как соотношение, обратное пропорции цена/доход).

Чистый текущий доход в общем виде определяется как сумма платежей за пользование жильем и других «нерентных» доходов (совокупный потенциальный доход) за вычетом расходов, связанных с поддержанием резерва незанятых площадей, а также прочих предполагаемых потерь и текущих издержек, которые включают затраты на содержание зданий и их ремонт, расчеты с обслуживающим персоналом, налоги на недвижимость, коммунальные платежи, страхование и т. п. Чистый текущий доход обычно не включает непредвиденных затрат (рассчитывается «стабильная» величина дохода), и во многих случаях он представляет скорее ориентировочную величину, поскольку точная оценка большинства расходных статей сопря­жена с рядом трудностей. Почти во всех вариантах не учитываются неко­торые расходы, связанные с владением имуществом и его продажей в конце периода. Многие аналитики постепенно склоняются к необходимости вклю­чения в состав издержек налогов, связанных с переоформлением прав соб­ственности, комиссионного вознаграждения брокерам и затрат по измене­нию внутренней планировки, предпринятых предшествующими владельца­ми. Эти издержки обычно возмещаются при продаже.

Один из вариантов этого метода известен под названием мультипли­катор совокупного дохода (gross income multiplier). В этом случае данные о затратах просто не фигурируют: рассматриваются лишь потоки доходов, которые включают совокупные платежи за пользование жильем и другие «нерентные» доходы, приносимые данными видами имущества.

При оценке недвижимого имущества на практике во многих случаях приходится сталкиваться с недостаточностью имеющейся информации, при этом возникает необходимость использования различных вариантов упро­щенной оценки потоков доходов. Можно ли полагаться на результаты анализа, базирующегося на подобных данных? Использование нормы капи­тализации при сопоставлении различных вариантов вложений вполне оп­равдано до тех пор, пока расчетные показатели дохода пропорциональны некой четко определенной величине потоков доходов. И все же к оценкам, полученным с помощью упро­щенных методов, необходимо относиться с некоторой осторожностью.

Приведенные варианты оценок могут характеризовать ориентировоч­ную стоимость для «типичного» инвестора; по предположению, они дол­жны как-то отражаться в ценах продажи имущества. Но они могут и не отражать стоимости имущества с точки зрения какого-то инвестора. Чтобы оценить имущество с позиций того или иного инвестора, необходимо по­строить предполагаемые стандартные годовые отчеты о прибылях и убыт­ках от эксплуатации рассматриваемого имущества за весь период владе­ния. Это позволит более точно оценить доходы и расходы того или иного конкретного инвестора, а также влияние налоговых платежей. Потоки доходов за каждый год владения (после вычета налогов) плюс некая оценка стоимости имущества (за вычетом транзакционных издержек), если оно будет продано в конце периода, дисконтируются; для этого использу­ются показатели минимально необходимой, с точки зрения данного инве­стора, доходности.

В соответствии с МСО , и с учетом ФСО №1 предлагается трехуровневая система стоимостей в пользовании и в обмене (см. , и табл. 2.1):

• - на высшем уровне иерархии - рыночная стоимость, как цена, которая может быть достигнута в гипотетической сделке с объектом оценки на свободном и открытом рынке;
• - на втором уровне - основные стоимости, отличные от рыночной и обеспечивают оценку выгоды, которую получает собственник от владения активом, имеющимся у него (стоимость в пользовании ) или приобретаемым им (стоимость в обмене) - безотносительно к иным участникам рынка, в том числе стоимость в обмене - справедливая стоимость, а также субъектно-специфические стоимости в пользовании и (или) в обмене - инвестиционная, специальная и синергетическая",
• - на третьем уровне - вспомогательные экономические или нормативные стоимости.

Таблица 2.1

Рыночная стоимость Основные стоимости, отличные от рыночной
Стоимость в обмене		Субъектно-специфические стоимости в пользовании и в обмене
Справедливая стоимость		Инвестиционная, специальная, синергетическая стоимости
Вспомогательные стоимости
Стоимости в обмене			Нормативные стоимости
Ликвидационная и утилизационная стоимости	Реализации и ограниченной реализации		Страховая,залоговая и стоимость в текущем использовании	Стоимости для налогообложения (и кадастровая)

Международным советом по стандартам оценки (МССО) предусматривается , что стоимости, отнесенные к первым двум уровням иерархии, принимаются всеми организациями и странами, представленными в МССО (Российскую Федерацию в этом Совете представляют: Министерство экономического развития РФ и три крупнейшие СРОО - POO, СМАО, НКСО), в то время как иные стоимости, отнесенные здесь к стоимостям третьего уровня, - устанавливаются самими странами.

В Российской Федерации нормативными актами (ФЗ ОД и ФСО) предусмотрено определение рыночной, инвестиционной, кадастровой и ликвидационной стоимостей. В соответствии с рекомендациями МССО другие виды стоимости, представленные в таблице 2.1, могут быть установлены нормативным актом, стандартами и правилами СРОО, уставом организации, предписанием, частным контрактом (договором на оценку), решением суда (для размеров ущерба) или другим документом.

Начнем обсуждение с нормативного определения понятия рыночной стоимости, представленного в Федеральном законе «Об оценочной деятельности» :

«....под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• - объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• - цена сделки представляет собою разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• - платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Данное определение понятия повторено и в ФСО № 1 с набором признаков, существенно меньшим необходимого для практики оценки набора комментариев и дополнений, представленного в МСО. Отметим их необходимость, обратившись к определению понятия рыночной стоимости, представленному в Международных стандартах оценки , .

«Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой сделке, которая реализовалась бы после проведения надлежащего маркетинга и во время которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения».

Этот короткий текст в сопровождается обширными пояснениями, суть некоторых из них лишь частично учтена в определении понятия из ФЗ ОД . В частности, поясняется, что «....расчетная денежная сумма...» относится к цене, выраженной в деньгах, которая может быть уплачена за объект оценки в коммерческой рыночной сделке. Указывается на то, что при определении понятия рыночной стоимости предполагается отсутствие принуждения и наличие полной информации у участников сделки, но не учитываются особые интересы, условия и обстоятельства, влияющие на мотивы этих участников. При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких как нетипичная форма финансирования, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, или любой элемент специальной стоимости.

Сослагательное наклонение в словосочетании «... за которую состоялся бы обмен имущества...» указывает на то, что определяемая стоимость является предполагаемой величиной, а не предопределенной или фактической ценой сделки. Об этом же свидетельствует и комментарий о том, что рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена на рынке (аналогично и ) на дату оценки (чего нет в и , хотя рынок меняется), причем эта цена представляется максимально возможной и обоснованно достижимой заинтересованным продавцом, а также минимальной и обоснованно достижимой заинтересованным покупателем.

Условие расчета денежной суммы, полученной «...в коммерческой сделке...», означает, что между сторонами нет особых или специальных взаимоотношений, например, отношений между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и арендатором, которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или завышенным из-за наличия элемента специальной стоимости. Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями и действующими независимо друг от друга.

Особого внимания заслуживат условие «....после проведения надлежащего маркетинга...», которое означает, что объект оценки должен был бы быть выставлен на рынок до даты оценки наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых по разумным соображениям цене. При этом продолжительность экспозиции актива на рынке может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть достаточной для того, чтобы актив привлек к себе внимание адекватного числа потенциальных покупателей. Заметим, что при определении продолжительности периода экспозиции здесь необходимо дополнительно учитывать время, необходимое потенциальному покупателю на согласование предлагаемого объекта с потребностями его бизнеса (в наиболее эффективном варианте использования объекта), с выявлением возможностей финансирования - в том числе с привлечением кредитных ресурсов.

Согласно МСО понятие рыночной стоимости предполагает, что цена определяется путем переговоров на открытом и конкурентном рынке, при этом словам «открытый» и «конкурентный» не придается абсолютного значения. Для одного типа объектов рынок может быть международным или местным, он может либо состоять из многочисленных покупателей и продавцов, либо характеризоваться ограниченным числом участников. Для целей оценки рынок считается открытым и конкурентным, если в открытом доступе имеются сведения о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, совершенных на рыночных условиях - в количестве, достаточном для выявления зависимости цен сделок от величины ценообразующих факторов.

В МСО и приводятся и другие комментарии, уточняющие определение понятия . При этом многочисленные и многословные комментарии иногда затрудняют конкретизацию требований к трактовке термина и к процедурам выделения рыночной стоимости из перечня других видов экономической стоимости. Ниже предлагается новая редакция определения понятия рыночной стоимости - достаточно компактная, учитывающая все важнейшие признаки, отмеченные в -, и позволяющая построить систему определений понятий иных видов стоимости по признакам, отличающим эти виды от рыночной стоимости.

Предлагаемая здесь редакция определения понятия рыночной стоимости базируется на определении, содержащемся в Федеральном Законе «Об оценочной деятельности» с добавлением к нему весьма существенных деталей, предписанных МСО и потребностями практики оценки.

Рыночная стоимость объекта гражданских прав - это расчетная денежная сумма, на которую с высокой степенью вероятности может быть обменен объект на дату оценки в моделируемой оценщиком коммерческой сделке между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом на открытом рынке в условиях конкуренции среди готовых продать продавцов и готовых купить покупателей, когда стороны действуют компетентно, расчетливо и без принуждения, располагая всей необходимой информацией, а на величине денежной суммы сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• а) мотивы продавца и покупателя являются типичными для условий рынка, одна из сторон моделируемой сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, в расчете не принимается во внимание дополнительное предложение покупателя с особым интересом;
• б) стороны моделируемой сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, исходя из условия, что будет реализован наиболее эффективный вариант использования объекта оценки;
• в) объект оценки представлен на открытый рынок после должного маркетинга посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки, и перед датой оценки, совпадающей с датой последнего посещения объекта оценщиком, находился на открытом рынке в течение промежутка времени, равного среднерыночному периоду экспозиции для данного типа товара;
• г) расчетная денежная сумма, на которую может быть обменен объект оценки, представляет собою разумное вознаграждение за этот объект без каких-либо особых скидок или уступок с чьей-либо стороны, без вычета из этой суммы издержек и налогов, связанных с моделируемой сделкой",
• д) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В данной редакции определения обычным шрифтом представлены части текста из Закона , а курсивом обозначены дополнения, введенные автором данного пообия - в основном в соответствии с нормами МСО . Приведем дополнительно некоторые комментарии, раскрывающие суть указанных изменений в нашей редакции определения этого понятия, включая и те из них, которые не обозначены в

Прежде всего, обратим внимание на то, что новая редакция определения понятия рыночной стоимости учитывает все мотивы типичных субъектов сделки, моделируемой оценщиком для условий реального рынка. Как будет показано далее, указанная стоимость определяется оценщиком на основе моделирования поведения типичного покупателя и типичного продавца - с учетом того, что кажый из них ориентируется при этом на рыночные сделки с аналогичными объектами.

Здесь обращено внимание на то, что использование понятия цены при определении понятия стоимости не может быть признано удачным: выше были представлены различия этих двух понятий. Более предпочтительным является использование термина денежная сумма - в сочетании с заменой операции отчуждения на операцию обмена. В пособии привычное словосочетание «наиболее вероятная цена» заменено словосочетанием «с высокой степенью вероятности» применительно к результату сделки, поскольку не все подходы к оценке предусматривают вероятностный анализ. Однако, учитывая широкое использование словосочетания «наиболее вероятная цена», будем иногда использовать его в качестве условного обозначения того, что представлено в нашем определении понятия.

Обязательное условие привязки стоимости к определенной дате, дополняется позаимствованным из американской практики условием, по которому дата оценки должна совпадать с датой последнего посещения объекта оценщиком. Последнее важно, поскольку в противном случае в отчете об оценке объекта не найдут отражения возможные изменения ценообразующих характеристик объекта (например, появление трещин в стене, обрушение лепнины и т.п.) в период между датой последнего осмотра объекта и указанной в отчете датой оценки.

Утверждение о коммерческом характере сделки отделяет эту сделку от сделок с нерыночными мотивами и последствиями. Готовность продать и готовность купить - необходимое уточнение для критерия отбора участников сделки по мотивации принятия решения.

Чтобы определить рыночную стоимость, оценщик вначале должен выбрать наиболее эффективный вариант использования (вариант НЭП) объекта оценки, т. е. такого рыночно обоснованного использования объекта, которое является юридически допустимым, физически возможным, экономически оправданным, финансово осуществимым и обеспечивающим максимальную продуктивность объекта, при которой стоимость оцениваемого объекта окажется наивысшей. Заметим, что здесь - в отличие от и - условие выбора варианта НЭП записано не в комментариях, а в самом определении понятия.

Оценщику следует учитывать важное предположение о том, что оцениваемый объект выставлен на рынок наиболее подходящим образом и уже находился на рынке в течение среднерыночного периода экспозиции, предшествующего дате оценки. Это положение должно быть отражено не в комментариях (как это сделано в ), а именно в тексте определения понятия, поскольку соотнесение периода экспозиции с датой оценки обязательно для обоснования возможности использования сравнительного подхода к оценке недвижимости. В самом деле, как будет показано далее, в рамках этого подхода предполагается, что объекты сравнения были выставлены на продажу после должного маркетинга и находились на открытом рынке до даты сделки в течение времени экспозиции, характерного для данного вида товара на данном рынке.

Заметим, что условие п. «д» в приведенном определении понятия рыночной стоимости учитывает возможность оплаты продавцом покупки не только денежными средствами, но и их эквивалентом - имуществом, услугами, ценными бумагами, неимущественными правами. Введение этого пункта означает, что при таком способе финансирования сделки оценщик обязан определить рыночную стоимость указанных товаров в денежном выражении.

Обратим внимание также на то, что сущность понятия рыночной стоимости дополнительно характеризует иногда не учитываемое суждение о том, что рыночная стоимость может иметь отрицательную величину. В самом деле, недвижимость, как правило, связана с материальными, юридическими, финансовыми или контрактными обязательствами, сопутствующими юридическим интересам, что в некоторых случаях может привести к генерации объектом оценки отрицательного денежного потока. Например, отрицательной может быть стоимость объекта недвижимости, в составе которого находится значительно устаревшее здание, имеющее отрицательную стоимость (из-за внешнего устаревания), превышающую по абсолютной величине стоимость свободного земельного участка, а затраты на снос такого здания превышают стоимость свободного земельного участка.

В соответствии с российским законодательством рыночная стоимость определяется оценщиком в случаях:

• - если предполагается сделка по отчуждению объекта оценки, в том числе при определении выкупной цены, при изъятии объекта оценки для государственных нужд;
• - при определении стоимости размещенных акций, приобретаемых акционерным обществом (далее Обществом) по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) Общества;
• - если объект оценки выступает объектом залога, в том числе при ипотеке;
• - при внесении не денежных вкладов в уставной (складочный) капитал;
• - при определении стоимости безвозмездно полученного имугце-

ства

• - при определении стоимости ценных бумаг, которые либо не обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг, либо обращаются на таких торгах менее, чем шесть месяцев;
• - в других случаях.

Заканчивая обоснование предложенной редакции определения понятия рыночной стоимости и вариантаов его использования, обратим внимание на то, что важность других дополнений, введенных в указанное понятие, станет очевидной при сравнении рыночной стоимости с другими видами стоимости, представляемыми ниже в качестве частных проявлений рыночной стоимости.

В случае, если право бессрочного пользования не включает в себя согласие собственника на сдачу земли в аренду, то рыночная стоимость у такого права в принципе теоретически отсутствует. Хотя заметим, что право бессрочного (постоянного) пользования, не включающее в себя согласие собственника на аренду земли , может быть оценено стоимостью в пользовании (инвестиционной стоимостью). Сопоставление инвестиционной стоимости при текущем и будущем использовании может являться отправной точкой для определения наиболее вероятной цены продажи.  

Стоимость в пользовании (нерыночные виды стоимости)  

Деление недвижимости на специализированную и неспециализированную приводит к двум формам проявления стоимости недвижимости как товара потребительной стоимости (или стоимости в пользовании) и стоимости в обмене (или меновой стоимости).  

К формам проявления стоимости в пользовании могут быть отнесены инвестиционная, балансовая, для целей налогообложения и другие.  

Стоимость в пользовании соответствует стоимости объекта для конкретного пользователя, при этом объект не выставляется на открытый рынок. Этому понятию соответствуют нерыночные базы оценки (виды стоимости).  

Так как стоимость в пользовании связана с потребностями конкретного  

Стоимость в пользовании определяется исходя из предположения о том, что предприятие не будет продаваться на свободном, открытом и конкурентном рынке для любых альтернативных целей использования ни полностью, ни путем распродажи по частям. Стоимость в пользовании носит субъективный характер, поскольку выражает мнение владельца предприятия относительно возможностей его дальнейшего использования. Основные стоимости этого вида  

Доля участника, который при учреждении ООО не внес в срок свой вклад в уставный капитал в полном размере, а также доля участника, который передал в пользование обществу имущество в качестве вклада в уставный капитал и не предоставил в срок соответствующую компенсацию, переходит к обществу. При этом оно выплачивает участнику действительную стоимость части его доли, пропорциональной внесенной им части вклада или сроку, в течение которого имущество находилось в пользовании ООО, или с согласия участника выдает ему имущество такой же стоимости. Устав может предусматривать, что к ООО переходит часть доли, пропорциональная неоплаченной части вклада или стоимости компенсации. Если участник исключен из ООО, то его доля переходит к обществу. При этом ООО выплачивает исключенному участнику действительную стоимость его доли.  

Например, если договор имеет вид 3/10 чисто 45 , то стоимость источника равна 31,8% (3 97 -360 35- 100%). Логика рассуждений очевидна допустим, что полная цена равна 100 руб. отказ от скидки означает, что за пользование дополнительным (в течение 35 дней) источником придется платить больше на 3,093% (3 97 100%) переход к характеристике стоимости в терминах годовой процентной ставки как раз и дает величину 31,8%. Легко заметить, что этот источник весьма дорогой вот почему скидками чаще всего пользуются.  

Налогом со строений облагались жилые дома, фабрики, заводы, склады, торговые помещения и всякого рода строения и сооружения, находившиеся в пользовании или владении как частных лиц, так и предприятий и учреждений обобществленного сектора (за исключением строений, отнесенных к имуществам местных Советов, т.е. муниципализированных, за пользование которыми могла взиматься только арендная плата). Предельные ставки налога , дифференцированные по плательщикам, были установлены законом в размерах для государственных строений, промышленных предприятий - 0,75%, для прочих строений обобществленного сектора - 1,0% к балансовой стоимости (без скидки на амортизацию) для строений рабочих и служащих - 1,0% к страховой оценке , для остальных строений - 1,5% к страховой оценке (с правом республик повышать эту ставку до 2,0%).  

Налог взимался с кооперативных предприятий, организаций и учреждений за любые строения, находящиеся в их собственности или переданные им в пользование государственными и общественными (кроме кооперативных) предприятиями и организациями граждан СССР, иностранных физических и юридических лиц, лиц без гражданства за принадлежащие им строения на территории СССР. Налог уплачивался в размере 0,5% стоимости строений - за строения жилищного фонда кооперативных предприятий, учреждений, организаций и иностранных юридических лиц и 1% стоимости строений - за остальные строения.  

Кредиторы определяют процент, который они готовы авансировать, учитывая ликвидность, способность к хранению, стабильность рыночной цены , сложность реализации и расходы, связанные с ней, вида запасов , предлагаемого в качестве обеспечения по ссуде. Издержки реализации некоторых видов запасов могут быть очень высоки. Кредиторы не хотят иметь дело с ликвидацией обеспечения, но они не хотят также убедиться в том, что залог имеет адекватную стоимость в случае, когда заемщик прогорает и не способен выплатить кредит или хотя бы процент. Однако при выдаче большей части обеспеченных ссуд решение о выдаче зависит от возможностей заемщика генерировать денежные средства для обслуживания долга . Существует множество способов приобретения кредитором определенных прав на запасы, и мы рассмотрим их по очереди. Согласно первым трем методам (изменяющийся залог, залог движимого имущества и расписка о передаче имущества в доверительное управление) запасы остаются в собственности заемщика. В соответствии с двумя последними (товарные квитанции на хранение на складах общественного пользования и складах заемщика) запасами владеют третьи лица.  

Налогообложение выражает смену форм собственности . Только тогда форма принудительного изъятия средств в казну государства является налоговой, когда часть стоимости в денежном выражении переходит из корпоративной или индивидуальной собственности в государственное пользование.  

В соответствии с МСФО 18(параграф 30) проценты должны признаваться на пропорционально временной основе, учитывающей эффективный доход на актив. Это значит, что они признаются в тех отчетных периодах , в которых денежные средства и другие активы находились в пользовании других организаций, пропорционально времени их нахождения у заемщика (должника). Эффективный доход на актив определяется процентной ставкой , необходимой для дисконтирования ожидаемого денежного потока на протяжении всего срока применения этого актива и доведения его до первоначальной балансовой стоимости . Процентная выручка включает сумму погашения любой разницы между первоначальной балансовой стоимостью долговой ценной бумаги и ее стоимостью на момент погашения , включая скидки, премии и т.п. Когда невыплаченные проценты накапливаются до приобретении ценной бумаги или инвестирования актива иным образом, они не признаются в качестве выручки, а корректируют дисконтированную стоимость инвестиции.  

Пример. Нефтебаза планирует на очередной год реализацию товаров по покупной стоимости в сумме 324 млн. руб. Средняя длительность оборачиваемости товаров , определенная на основе статистических данных за предыдущий год,- 12 дней. Процентная ставка за пользование банковским кредитом по товарообороту и под временные сверхнормативные сезонные запасы - 2%. Норматив собственных-оборотных средств - 3 млн. руб.  

АКТИВЫ НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ - стоимость права пользования землей, водой и другими природными ресурсами , сооружениями, оборудованием, а также иных имущественных прав (в том числе на использование изобретений, ноу-хау), внесенная участниками предприятий (совместного, акционерного общества , общества с ограниченной ответственностью и др.) в счет их вкладов в уставной фонд предприятия и приобретенных в процессе его деятельности. Величина износа (амортизации) по АКТИВАМ НЕМАТЕРИАЛЬНЫМ определяется в порядке, устанавливаемом учредительными документами предприятия.  

В последние годы все большую популярность среди промышленных компаний получает финансовый лизинг , т.е. приобретение дорогостоящих машин и оборудования и сдача их в аренду. Обычно банк или подчиненная ему лизинговая компания покупают за полную стоимость машины и оборудование и предоставляют их в пользование арендатору. Последний периодически (раз в месяц, квартал) уплачивает взносы, за счет которых происходит погашение стоимости оборудования и обеспечивается прибыль учреждения, кредитующего сделку.  

При оперативном лизинге имущество передается лизингополучателю на срок, существенно меньший нормативного срока его службы. Этот вид лизинга обеспечивает возмещение лизингодателю стоимости объекта лизинга в размере менее 75 % его первоначальной стоимости в течение договора лизинга . По истечении срока действия договора оперативного лизинга и выплаты лизингополучателем лизингодателю установленной суммы платежей за пользование имуществом объект лизинга, как правило, подлежит возврату лизингодателю.  

При возникновении необходимости в уточнении заявленной декларантом таможенной стоимости товара декларант вправе обратиться в таможенный орган Российской Федерации с просьбой предоставить ему декларируемый товар в пользование под залог имущества или гарантию уполномоченного банка в соответствии с законодательством Российской Федерации либо уплатить таможенные платежи в соответствии с таможенной оценкой товара, осуществленной таможенным органом Российской Федерации.  

Активное участие в построении лизинговой сделки для обеспечения оптимальной величины стоимости имущества, получаемого в пользование (а в дальнейшем возможно и в собственность).  

Финансовый Л. (Л. с полной окупаемостью) - договор финансовой аренды , по которому лизингодатель обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество лизингополучателю за плату во временное пользование для предпринимательских целей. Особенность данного вида Л. в пользование сдается не оборудование, которое использовалось арендодателем, а новое специально приобретенное лизингодателем для данных целей. Срок аренды , как правило, приближается к сроку службы оборудования и составляет от 70 до 80% амортизационного периода. В течение срока договора имущество практически полностью амортизируется, и лизингодатель за счет лизинговых платежей возвращает его стоимость или большую ее часть. Согласно российскому  

Стоимость в обмене (рыночная, ли-видационная, утилизационная) Стоимость в пользовании (инвестиционная, балансовая, стоимость для целей налого-обложения)  

П. Г. Заостровцев (1959) поддерживает мнение, что ДР существует при социализме потому, что собственность на землю отделена от землепользователя (но ведь, по Конституции СССР, земля передана в пользование колхозам в вечное и бесплатное пользование. - Ю. Т.). В недалеком будущем, заявляет он, общественная стоимость начнет регулироваться лучшими колхозами на худших землях.  

Еще до принятия указанного закона Правительством Москвы были одобрены предложения Московской лизинговой компании об организации лизинга малых предприятий под ключ. Суть данной формы лизинга заключается в сдаче во временное пользование или долгосрочную аренду созданного арендодателем (при необходимости по согласованию с будущим арендатором) малого предприятия , подготовленного к началу самостоятельной хозяйственной деятельности. Минимальный набор имущественного комплекса включает в себя производственные помещения и/или земельные участки, технологию и оборудование. При необходимости он может быть дополнен запасами сырья и материалов, ноу-хау и заемными оборотными средствами . По окончании лизингового соглашения арендатор вправе выкупить малое предприятие по остаточной стоимости . В целях реализации данных предложений отмеченным распоряжением Москомимуществу поручено начиная с 1994г. ежеквартально выделять в каждой префектуре города на правах аренды не менее пяти помещений (общей площадью по городу 15 000 кв2 в квартал) для вновь создаваемых под ключ предприятий малого бизнеса, а Московской лизинговой компании предоставлено приоритетное право размещения на предприятиях города, имеющих в уставном капитале долю собст-  

В российской практике срок списания стоимости нематериальных активов при невозможности его четкого определения составляет 10 лет, но не более срока деятельности организации . При этом в соответствии с действующим порядком (приказы Минфина РФ от 19.10,95 № 115 и от 12.11.96 № 97) нематериальные активы подразделяются на погашающие и не погашающие с течением иремени свою первоначальную стоимость . В частности, к неамортизируемым объектам относятся товарные знаки знаки обслуживания организационные расходы учредителей, внесенные в качестве вклада в уставный капитал бессрочные права пользования стоимость квартир, приобретенных организацией в жилых домах.  

Так, при упоминании категории налог в сознании возникает представление о неком движении стоимости в денежном выражении безотносительно какой бы то ни было формы от субъекта, ее создавшего, в пользу правителя или государства. Иными словами, упоминание о налоге вызывает в сознании образ перемещающихся денег из частного пользования в государственное. Но этого явно недостаточно, чтобы управлять этим движением. Следует углубиться в смысл этого движения и понять, как и почему оно происходит, с чего начинается и чем заканчивается, к каким результатам приводит. Это движение есть не что иное, как распределительные и перераспределительные отношения. Они объективны, ибо продиктованы жизненной необходимостью. Вот именно это движение олицетворяют экономическая категория налог и организационно-экономическая категория налогообложение. Следовательно, обращаясь к изучению первооснов налоговых отношений, наука исследует глубинные закономерности воспроизводства и распределения. В этом случае налогообложение как общественно необходимый процесс представляет собой совокупность экономико-правовых отношений, формирующихся при перераспределении части созданной в производстве стоимости сугубо в общественных целях. Но распределить можно только то, что создано в производстве. Именно эту закономерность констатирует наука о всеобщей экономической категории распределения финансы, включающая в себя частные категории налог и налогообложение.  

Услуги финансового посредничества состоят в аккумулировании финансово-кредитными организациями временно свободных денежных средств одних институциональных единиц (путем привлечения депозитов, выпуска векселей, облигаций или других ценных бумаг) и предоставлении их в пользование другим институциональным единицам (посредством предоставления кредитов, приобретения векселей и других финансовых активов). Проценты, получаемые финансовыми посредниками за предоставленные средства, должны обеспечить выплату процентов за привлеченные ими средства и быть достаточными для возмещения их текущих затрат и получения прибыли . Стоимость услуг финансового посредничества измеряется косвенным путем как разность между процентами, полученными и выплаченными

Недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости, т.е. на одном из секторов финансового рынка. Недвижимость представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала.

Формы проявления стоимости недвижимости

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления:

¨ потребительную стоимость;

¨ меновую стоимость.

Потребительная стоимость – это совокупность:

· естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования;

· естественные и общественные свойства товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Плодородие и местоположение земельного участка, количественные, и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для семьи высокую потребительную стоимость, обусловленную историческими или родословными факторами, однако его меновая стоимость будет небольшой.

Форма выражения потребительной стоимости – полезность .

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения.

Форма проявления меновой стоимости – цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

Затраты – это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Прежде всего, они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта или объекта, аналогичного по полезности объекту оценки.

Местоположение, которое в значительной мере определяет величину эксплуатационных затрат, особенно транспортных, часто выступает необходимым элементом технологии (например, далеко не в каждом месте можно построить речной порт или гидроэлектростанцию), наконец, элементом удобства для покупателя.

Спрос и предложение. При снижении спроса вероятная цена продажи объекта может упасть ниже издержек на его воспроизводство.

Нахождение в гражданском обороте – разрешенная возможность передачи прав собственности на объект недвижимости. Если объект не находится в гражданском обороте (например, земельный участок, находящийся в зоне исторической застройки, предоставленный в бессрочное пользование без права продажи и аренды), то его нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент. Он будет обладать только потребительной стоимостью для его пользователя.

Таким образом, цена – это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.

Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов.

Виды определяемой стоимости недвижимости

Задача практикующих оценщиков – оценить стоимость объекта как фундаментальную основу оценки. Для этого практикующим оценщикам необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости , соответствующий целям и условиям оценки с учетом:

· международных стандартов оценки;

· перехода российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита;

· принципов финансового менеджмента и инвестиционного проектирования.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы (рис. 1.2):

1) стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;

2) стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.

Стоимость в обмене

· характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары;

· носит объективный характер;

· лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке:

Купли-продажи;

Передачи в залог, в том числе и под кредиты;

Сдачи в аренду;

Внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Формы проявления стоимости в обмене:

· рыночная;

· ликвидационная;

· залоговая;

· страховая;

· арендная;

· утилизованная.

Стоимость в пользовании

· обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования;

· носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимости производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Стоимость в пользовании рассчитывается исходя из текущего использования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих и способных приобрести недвижимость для подобных целей.

Формы проявления стоимости в пользовании:

· инвестиционная;

· балансовая;

· стоимость для целей налогообложения (в России) и др.

Каждый из перечисленных видов стоимости в обмене и в пользовании имеет свою область применения и ограничения.

Области применения и ограничения видов стоимости

Краеугольный камень теории оценки недвижимости – это понятие «рыночная стоимость ».Рыночная стоимостьопределяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости. На практике используются различные определения рыночной стоимости, причем в юридических инстанциях, кредитных организациях, финансовых и страховых компаниях ее трактовка имеет определенные особенности.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. При этом:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая – не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Частой ошибкой начинающих оценщиков является принятие цены предыдущих похожих сделок за стоимость аналогичной недвижимости без анализа условий, в которых произошли эти сделки.

Пока не проведен детальный анализ условий сделки, нельзя сделать обоснованный вывод о рыночной стоимости недвижимости. Если условия сделок с недвижимостью отличаются от типичных для данного сегмента рынка, например, по формам финансирования, то для определения рыночной стоимости необходимо ввести поправки, отражающие реакцию рынка на изменившиеся условия.

Типичной ошибкой является и сопоставление рыночной цены с издержками на строительство сопоставимого объекта.

Только в редких случаях сбалансированного рынка, когда относительно новое здание или сооружение будет соответствовать наилучшему и наиболее эффективному использованию земельного участка, издержки и рыночная стоимость будут близки по значению. Во всех остальных ситуациях величина издержек и рыночной стоимости недвижимости будут в той или иной степени расходиться.

Ликвидационная стоимость – денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Залоговая стоимость – стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, залоговую стоимость кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости.

Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.

В статье 69 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» специально подчеркивается, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Этим законом устраняются многие юридические сложности, которые возникали на практике при отдельном залоге зданий и сооружений без определения статуса прав на земельные участки, находящиеся, как правило, в муниципальной собственности.

Страховая стоимость – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения. Стоимость замещения представляет собой оценку совокупных издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях.

На практике страхуются земельные участки со зданиями и сооружениями или, что чаще, только строения. Во многих развитых странах широкое распространение получило страхование сельскохозяйственных земель от экологического загрязнения, эрозии почвы и снижения ее плодородия.

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) – величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, т.е. если:

· на дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;

· период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, что бы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду;

· состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки стоимости аренды, т.е. не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды такого типа и данного вида недвижимости;

· при определении стоимости аренды не учитываются предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным арендатором, имеющим особый интерес к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных или деловых связях с арендодателем.

Рыночная стоимость аренды является разновидностью рыночной стоимости и оценивается при сдаче объекта недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду. Местные органы власти специально утверждают методику расчета размера арендной платы и ежегодные ставки арендной платы за муниципальные объекты недвижимости. Например, распоряжением мэра Москвы установлен особый порядок определения размера арендной платы за землю в Москве.

Формы проявления стоимости в пользовании

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях.

Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте. В основе расчета инвестиционной стоимости лежит целесообразность инвестирования, с точки зрения типичных инвесторов, на данном сегменте рынка недвижимости. Например, инвестиционная стоимость здания, расположенного в центре города, может быть определена исходя из наиболее эффективного использования аналогичных объектов недвижимости с учетом насыщенности рынка данными услугами и соизмерена с текущими доходами, которые потерял бы собственник здания при его продаже.

Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения «спиритического» эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

Балансовая стоимость – стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.

Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость) устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. В странах с переходной экономикой эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Так, в Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определенные статьи баланса предприятий и организаций.

Согласно Налоговому кодексу РФ налогообложение земельных участков будет осуществляться на основе кадастровой стоимости земли или ее нормативной цены. Для частных лиц, владельцев недвижимости, например, приватизированных квартир, налог устанавливается местными органами власти. Так, в Москве такой налог составляет 0,1 % инвентаризационной стоимости квартиры, определяемой бюро технической инвентаризации (БТИ) по специальной методике, имеющей мало общего с определением рыночной стоимости квартиры.

По мере развития рыночных отношений предусмотрен переход к исчислению налога от рыночной или кадастровой стоимости, как это принято в развитых странах. Например, в Испании, для целей налогообложения производится периодическая (один раз в 8 лет) ревизия кадастровой стоимости всех единиц недвижимости муниципалитетов для приведения ее в соответствие с рыночной стоимостью.

ЧТО ТАКОЕ СТОИМОСТЬ В ПОЛЬЗОВАНИИ?

Ниже приведены стандартные определения, которые используются в отчетах об оценке, выполненных для клиентов.

• ? Стоимость в пользовании. Стоимость в пользовании определяется как сумма денежных средств, на которую можно обменять собственность при совершении взаимовыгодной сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом, каждый из которых обладает необходимой информацией обо всех существенных фактах и действует без принуждения к купле-продаже, по состоянию на определенную дату, при условии, что активы продолжают функционировать с той же самой производительностью как часть действующего предприятия в том же самом месте расположения.
• ? Рыночная стоимость (или стоимость в обмене). Рыночная стоимость (или стоимость в обмене) определяется как сумма денежных средств, на которую можно обменять собственность при совершении взаимовыгодной сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом, каждый из которых обладает необходимой информацией обо всех существенных фактах и действует без принуждения к купле-продаже, по состоянию на определенную дату. (Рыночная стоимость не включает расходы на установку, транспортировку, фундаменты, прокладку труб и проводку питания, необходимые для каждой единицы оборудования, и не учитывает их вклад в стоимость как части действующего предприятия в том же самом месте расположения.)

Части определений, выделенные курсивом, отражают две разные концепции. Стоимость в пользовании основана на допущении, что при слиянии компаний покупатель рассчитывает на продолжение деятельности в будущем. Покупатель хочет знать, сколько будет стоить сегодня приобретение аналогичных или похожих активов, готовых и действующих, производящих продукцию на существующем уровне.

Одно оборудование может быть современным, другое может быть изготовлено по старым технологиям и даже полностью самортизировано, но по-прежнему обеспечивает рентабельность производства. За день до объединения компаний активы были полностью функциональны и приносили прибыль, и мы можем не без оснований предположить, что на следующий день никаких изменений исключительно из-за смены собственника не произойдет. Цена приобретения бизнеса как части действующего предприятия определяется с учетом того, что существующее оборудование было установлено, протестировано и налажено, и что различные составляющие оборудования, скажем, сборочной линии, сбалансированы. Хоть это и не рассматривается в SFAS 141, но наличие у продавца квалифицированных рабочих бригад тоже увеличивает стоимость.

В двух словах, подход «стоимость в пользовании» определяет перспективы покупателя. Мы смотрим на отдельную компанию и связанные с ней активы в текущем состоянии и местоположении. Цена приобретения всего бизнеса, предположительно, возникает после комплексной проверки, проведенной покупателем, который понимает, что именно он получает в части производственных мощностей.

Методология оценки стоимости в пользовании проста. Теоретически мы идентифицируем все активы, определяем затраты на их замещение на сегодняшний день, включая доставку, установку, тестирование и наладку. Затем на основании физического осмотра активов профессиональный оценщик определяет их возраст, фактическое состояние и все виды износа.

Предполагается, что хотя активы могут быть заменены новым аналогичным оборудованием, на самом деле они не будут заменены. Вместо этого будут оставлены старые активы, но использование физически изношенной, основанной на старых технологиях части активов влечет за собой снижение стоимости всех активов по сравнению с полностью новым комплексом. Обязанность оценщика заключается в применении своего экспертного мнения по поводу величины всех видов износа, которые существуют на момент объединения компаний. Следует обратить внимание, что определение оценщиком износа основывается на физическом осмотре и применяемых методах, а не на произвольных сроках службы по данным бухгалтерского учета, которые были рассчитаны по первоначальной стоимости в целях составления финансовой отчетности.

На практике оценщики обычно не рассчитывают затраты на замещение каждого актива и не разделяют затраты на доставку, установку, тестирование и наладку. В мире нет такого количества оценщиков, которые могли бы это сделать. В целях ускорения работы оценщики, как правило, используют систему учета основных средств клиента. Если первоначальная стоимость активов, а также дата приобретения известны, оценщики могут применить либо стандартные подходы, либо соответствующие индексы к первоначальной стоимости. Это дает оценщику обоснованную приблизительную стоимость затрат на приобретение такого же товара сегодня. Очевидно, для крупных компонентов оборудования оценщик должен проверить точность индексации, получив цены от поставщиков. Индексы, как правило, представляют собой достаточно точные значения, и, по мнению оценщиков, этот подход обеспечивает достоверный результат без каких-либо дополнительных затрат.